SP’er Paulus Jansen is sinds 2014 wethouder van onder meer Wonen, Ruimtelijke Ordening en Vastgoed. Hij zet zich in voor meer studentenwoningen en trekt ten strijde tegen huisjesmelkers. Over zogenaamde ‘friendscontracten’ is hij kritisch.
Trots somt wethouder Jansen in een telefonisch interview plekken op in de stad waar studentenwoningen worden gebouwd of staan gepland. Studentenhuisvester SSH met de KPN-campus aan de Rubenslaan bijvoorbeeld. Maar ook de talrijke particuliere initiatieven: van ontwikkelaar GTZ Investments op hotspot Rotsoord tot de plannen voor een voormalig ziekenhuisterrein van Ontwikkelcombinatie Oudenrijn, een samenwerking tussen meerdere vastgoedbedrijven.
Tot en met 2018 komen er in Utrecht zo’n 4.400 studentenwoningen bij. Het gaat zowel om zelfstandige wooneenheden als kamers met gemeenschappelijke voorzieningen. En het initiatie komt van woningcorporaties (zoals SSH) maar ook van pensioenfondsen en particuliere beleggers.
Nieuwe generaties studenten
Opvallend is de steeds grotere rol van grote particuliere bedrijven bij de bouw van studentenwoningen. Het is een interessante markt voor die bedrijven omdat de HU, Universiteit Utrecht en andere instellingen zorgen voor een continue aanvoer van nieuwe generaties studenten, denkt Jansen. Daarbij wil een groot deel van hen na het afstuderen in de stad blijven wonen.
Die blijvende afgestudeerden zorgen ervoor dat de vraag naar goedkopere woningen de afgelopen decennia explosief is gegroeid. SP-wethouder Jansen heeft er geen enkele moeite mee dat grote bedrijven in het gat in de markt springen en daarmee de woningzoekende studenten, gemeenten en woningcorporaties de helpende hand bieden. ‘Ik ben blij met alle partijen die investeren, mits ze kwaliteit leveren.’
Student Hotel
De overspannen kamermarkt trekt ook een bedrijf als Student Hotel dat in onder meer Amsterdam, Rotterdam en Groningen kamers te huur aanbiedt. Student Hotel heeft zijn oog ook laten vallen op Utrecht. Volgens de Landelijke Studentenvakbond en lokale Studentenunie VIDIUS is de opmars van Student Hotel een slechte zaak, want de huren zijn hoog en huurders kunnen makkelijk op straat worden gezet.
Jansen kan niet bevestigen dat Student Hotel een vestiging in Utrecht gaat openen: ‘Ik weet alleen dat mijn collega-wethouder Everhardt een oriënterend gesprek heeft gehad met mensen van Student Hotel. Overigens tellen wij dit niet mee als reguliere studentenhuisvesting, omdat het een concept is dat zich richt op tijdelijk wonen.’
Meldpunt huisjesmelkers
Van een andere categorie zijn de notoire huisjesmelkers die hoge huren vragen voor vaak kleine kamers, te weinig onderhoud plegen en in sommige gevallen niet terugdeinzen om klagende huurders te intimideren. Beruchte pandjesbazen als Betty Chang en Marcel van Hooijdonk ontvingen al eerder het predicaat Huisjesmelker van het Jaar.
De gemeente probeert de praktijken van huisjesmelkers tegen te gaan. Zo is een huurteam opgericht waar studenten de huur kunnen laten checken, een meldpunt huisjesmelkers ingesteld en is er onlangs een enquête gestart om de praktijken van lastige huisbazen in kaart te brengen. ‘We passen allerlei vormen van sancties toe’, voegt Jansen daaraan toe.
Bonafide partij
‘Het grootste succes is dat het contract tussen woningbouwcorporatie Mitros en Van Hooijdonk voor studentenappartementen aan de Lomanlaan ontbonden is’, vertelt hij. Van Hooijdonk huurde een flat van Mitros die hij verbouwde tot 130 wooneenheden. ‘Mitros neemt nu het beheer over of besteedt het uit aan een bonafide partij’, vertelt Jansen.
De gemeente kan niet op voorhand alle activiteiten van omstreden figuren verbieden. Maar als een kantoorpand of woonhuis de functie krijgt van studentenhuisvesting moet de gemeente de nodige vergunningen verlenen. Jansen: ‘Sinds ik Van Hooijdonk achter de vodden zit, heeft hij hier bij mijn weten geen enkele nieuw project van de grond gekregen.’
Zwarte lijst
Dus de gemeente hanteert een zwarte lijst van huisjesmelkers? Jansen: ‘Zo zou ik het niet willen noemen maar we zijn uiterst kritisch. In de praktijk hebben ze hier geen mogelijkheden om hun zaken uit te breiden.’
Dat leidt ertoe dat zij hun heil elders zoeken. Zo is Van Hooijdonk ook actief in Amsterdam, Breda en Zeist. ‘Wij delen onze kennis en aanpak met andere gemeenten.’
Ook is er sprake van een toenemende roep om zogenaamde ‘friendscontracten’. In deze vorm huurt een groepje vrienden ieder een deel van een huurhuis en zijn ze gezamenlijk verantwoordelijk voor de totale huur. In Utrecht is deze vorm van wonen nog geen gemeengoed. Hier worden vooral kamers verhuurd door een hospita of als studentenhuis – waarvoor bij drie bewoners of meer een omzettingsvergunning nodig is.
Zes huurders per woning
In Amsterdam zijn dergelijke verhuurconstructies wel op grotere schaal in zwang. Sommige woningbouwverenigingen bieden friendscontracten aan: de ene houdt het op maximaal drie bewoners, een andere gaat van drie tot zes huurders per woning. Een vastgoedontwikkelaar gaat daarnaast op basis van dit concept een woontoren bouwen in Amsterdam-Noord: hier is het aantal friends per eenheid beperkt tot twee.
Dit concept is in Utrecht door Mitros overgenomen bij het project De Verkenner, een vijftig meter hoge woontoren in de wijk Kanaleneiland. Vooralsnog een unicum in Utrecht, hoewel dergelijke contracten (met een maximum van twee) in principe ook elders in Utrecht mogelijk zijn, zegt Jansen. Zowel met sociale huurwoningen als in de vrije sector.
U-bochtconstructies
Maar Student & Starter bepleit sinds enkele jaren uitbreiding van dat aantal tot zeker drie of vier per woning. Jansen blijft na onderzoek uitgesproken tegenstander. Hij vreest dat de huren omhooggaan en wijst op het risico dat individuele huurders verantwoordelijk zijn voor de totale opbrengst van de woning. Ook is hij bang dat dit huisjesmelkers in de kaart speelt: ‘We moeten oppassen dat we niet allerlei u-bochtconstructies creëren waardoor malafide partijen via friendscontracten huizen gaan verhuren. Daar zitten studenten en starters niet op te wachten.’
Foto boven: studentencomplex aan de Cambridgelaan in De Uithof
