Een verhuurder die zomaar je studentenhuis binnenloopt of je cv-ketel maar niet wil repareren… Voor problemen met je studentenwoning kun je terecht bij Eva, van Huurteam Utrecht. Wat zijn de meest gestelde vragen?
Dit is de top 6 van Eva:
1. Betaal ik niet te veel huur?
‘Je moet blij zijn als je überhaupt een woning in Utrecht kunt vinden,’ is vaak het idee. Maar er bestaat een maximale huurprijs. Luijendijk: ‘Die wordt bepaald via het woningwaarderingsstelsel (WWS), waarin onder andere de grootte van de kamer en de voorzieningen een rol spelen.’
Vermoedt een student dat hij te veel betaalt? Dan komt het Huurteam langs voor een meting. Ze kijken niet alleen naar de grootte van de kamer, maar ook naar achterstallig onderhoud. Voor een aftandse wastafel krijg je korting. Via een puntensysteem wordt de maximale huurprijs bepaald. Het Huurteam kan de huurbaas hiermee confronteren en, indien nodig en als de student het wil, een procedure starten om de huur te verlagen (hierover later meer).
2. Moet mijn huurbaas mijn kapotte balkon/lekkage/cv-problemen oplossen?
‘Erg gevaarlijk: ik ben ooit bij een student geweest waar de cv-ketel steeds storing gaf. Haar koolmonoxidemelder ging af en toe af, omdat de ketel giftige stoffen uitstootte. Dit moet een huisbaas direct oplossen,’ vertelt Luijendijk. Andere veelvoorkomende problemen zijn een lekkend dak, een afbrokkelend balkon of schimmelvorming. Reageert de verhuurder niet? Dan heeft de huurder recht op tijdelijke huurverlaging, totdat de problemen zijn opgelost. Het Huurteam kan helpen dit juridisch aan te vechten en indien nodig een zaak starten.
Eva Luijendijk werkt bij het Huurteam Utrecht. Dat team bestaat uit vijftien mensen en is actief in twintig steden. Het helpt huurders (gratis) door huurcontracten te controleren, woningen op te meten en juridisch advies te geven. Dit geldt voor alle particuliere huurders, behalve voor bewoners van corporatiewoningen zoals SSH, die een eigen klachtencommissie hebben.
3. Iewl. Mijn huisbaas komt zomaar mijn kamer binnen. Mag dat?
Je schrikt je dood: sta je te douchen, staat de huisbaas ineens in je kamer. ‘Studenten bellen ons geregeld omdat hun verhuurder ineens in hun kamer stond. Dat mag natuurlijk niet. Een verhuurder mag alleen in algemene ruimtes komen, zoals de hal. Voor toegang tot een kamer moet hij een afspraak maken en de student moet toestemming geven.’ Het Huurteam kan huurders helpen juridische stappen te zetten als dit herhaaldelijk gebeurt, bijvoorbeeld nadat de student een kopie van een eerdere e-mailwisseling met de huisbaas hierover doorstuurt.
In 2023 voerde het Huurteam Utrecht 457 woningopnames uit. Bij 387 van die woningen waren er misstanden geconstateerd. Bij 169 adressen is daadwerkelijk een procedure gestart.
In 24% van de geadviseerde procedures ging het om een huurverlaging. De teveel gevraagde huur was gemiddeld 131,50 per maand.
4. Mag mijn huurbaas de huur verhogen om mij weg te pesten?
Soms willen verhuurders hun pand verkopen, maar mogen ze hun huurders niet het huis uitzetten. Dan proberen ze huurders weg te pesten. ‘Ze verhogen bijvoorbeeld de huur als één huisgenoot vertrekt, waardoor de anderen ineens veel meer moeten betalen. Dit mag niet zomaar en kan juridisch worden aangevochten.’ Het Huurteam kan in zo’n geval bemiddelen en de verhuurder op de regels wijzen. Indien nodig kunnen ze de zaak voorleggen aan de Huurcommissie (hierover later meer).
5. Mag mijn verhuurder zomaar mijn borg intrekken?
Natuurlijk wil je je borg wel terug: het bedrag is soms bijna een jaar collegegeld. Niet alle studenten krijgen het terug en soms is dat onterecht. ‘Dan zegt de verhuurder bijvoorbeeld: “Je hebt de vloer vies gemaakt, dus ik haal er 1500 euro vanaf.”’ Ook servicekosten zorgen voor problemen. ‘Verhuurders moeten inzichtelijk maken waar deze kosten voor zijn. Doen ze dat niet, dan kan een huurder het geld terugvorderen.’ Het Huurteam kan helpen om deze bedragen juridisch terug te eisen en te beoordelen of het intrekken van de borg terecht is.
6. Mijn verhuurder hangt camera’s op, wat nu?
Camera’s in je huis? Ook dat komt voor. Natuurlijk is dat illegaal. ‘Een student waar we langsgingen, woonde in hetzelfde pand als haar verhuurder. Als die verhuurder de deur opendeed, moesten we zeggen dat we vrienden waren, anders zou hij ons niet binnenlaten. Later zag de verhuurder via camera’s dat er iemand met een iPad rondliep. Hij mailde haar dat ze geen bezoek mocht ontvangen en haalde 50 euro van haar borg af. Dit is intimidatie en mag niet.’ Het Huurteam kan huurders in zo’n situatie bijstaan door de verhuurder met de regels te confronteren.
Na de melding…
Voor al deze vragen kan het huurteam een proces starten. Na een melding gaat een medewerker vaak langs voor een meting. Blijkt de huur te hoog of heeft het huis gebreken, dan helpt het Huurteam bij een procedure om de huur te verlagen of een vergoeding te eisen. Binnen twee weken krijgt de student een mail met de constatering. Bijvoorbeeld: We zijn op 3 maart langs geweest en hebben geconstateerd dat je nu 800 euro betaalt, terwijl dat 500 euro zou moeten zijn.
Daarna mag de student bepalen of het Huurteam contact mag opnemen met de verhuurder. Veel studenten durven dat uiteindelijk niet. ‘Ze zijn bang voor intimidatie of vrezen hun woning kwijt te raken.’ Ook speelt het vaak mee dat huurders een tijdelijke huurovereenkomst hebben en bang zijn dat dit niet wordt verlengd, als ze een procedure bij het Huurteam starten.
Huurcommissie
Wil de student wel een procedure starten, dan krijgt de verhuurder zes weken om te reageren en mee te gaan met de eis van het Huurteam. Weigert hij, dan gaat de zaak naar de Huurcommissie, een soort rechter voor huurkwesties. Dit proces duurt lang: de commissie neemt de zaak pas na een paar maanden in behandeling en een uitspraak kan een half jaar op zich laten wachten. Gaat de verhuurder daarna in beroep bij de kantonrechter, dan moet de huurder een advocaat inschakelen, wat hoge kosten met zich meebrengt.
26.000 euro terug…
Toch is het volgens Luijendijk de moeite waard. ‘We hebben huurders gehad die jarenlang te veel betaalden en uiteindelijk duizenden euro’s hebben teruggekregen.’ Je krijgt alleen niet altijd huur terug met terugwerkende kracht. Als de huur verlaagd wordt na een procedure, geldt de nieuwe prijs vanaf het moment dat de procedure is gestart. Maar als een huurder binnen zes maanden na het tekenen van het contract een zaak start bij de Huurcommissie, kan hij het te veel betaalde bedrag wél terugkrijgen.
‘Bij contracten van bepaalde tijd (bijvoorbeeld één jaar) zien we dat verhuurders soms dreigen de huurder eruit te zetten voordat het contract afloopt. De wet schrijft voor dat huurders na zo’n jaar nog zes maanden hebben om een zaak te starten. In die gevallen krijgen ze wél een deel van het teveel betaalde bedrag terug. Ons record in Utrecht is 26.000 euro bij één huurder.’
Gratis hulp
Het Huurteam is gratis en wordt gefinancierd door de gemeente. Er zijn steeds meer commerciële partijen die deze diensten aanbieden, maar zij houden vaak een deel van het teruggevorderde bedrag in.
