Te verdelen over één of twee kamers. Verkrijgbaar als studio of appartement. Prijs: nader overeen te komen, maar al snel tussen de 70.000 euro en de anderhalve ton. Klein gebrek (lees: oppervlak) geen bezwaar, nou ja, niet voor iedereen. Promovendus Sylvia Kuijper gaat drie keer zo groot wonen in CityCampus Max, het megacomplex waar kopers vanaf half oktober hun intrek nemen. Vierdejaars journalistiek Coen Kaaij kocht een studiootje van 16 m2.
Bouwfonds
De drie woontorens van City Campus Max tellen bijna duizend appartementen, waarvan 261 koop. Projectontwikkelaar is BouwfondsOntwikkeling (onderdeel van Rabo Vastgoedgroep), BAM is de bouwer, SSH Utrechten Bo-Ex zijn eigenaar van de twee huurtorens. Het idee is de doorstroming op de woningmarkt te verbeteren en daarom komen ook alleen studenten en starters in aanmerking voor een woning. Dat was ook een van de eisen van de gemeente Utrecht om medewerking te verlenen. In de eenkamerappartementen (kosten: minder dan een ton) wonen vooral studenten, starters kiezen eerder voor een tweekamerappartement. Max biedt extra voorzieningen als een parkeergarage (voor kopers) met daktuin en een overdekte fietsenstalling. Op de begane grond, De Plint, komen in ieder geval een sportschool en een restaurant. Zo’n 1000 m2is nog niet verhuurd, maar daarover zijn wel gesprekken gaande. ‘De markt is iets moeilijker geworden, ondernemers willen nu de kat uit de boom kijken,’ zegt Anneke Bochem die bij Bouwfonds Ontwikkeling Max onder haar hoede heeft. ‘Maar ik ben optimistisch dat De Plint binnen een half jaar helemaal verhuurd gaat worden aan bedrijven die iets extra’s kunnen betekenen voor de bewoners.’
De eerste ideeën voor Max dateren van 2003. Twee jaar later werden studenten via de Rabobank gepolst naar hun (woon)wensen. Die zijn verwerkt in het definitieve plan. Inmiddels hebben ook andere steden belangstelling voor plannen à la Max, onder meer Amsterdam, Leiden en Zwolle. Bouwfonds Ontwikkeling denkt te kunnen profiteren van de Utrechtse ervaringen. ‘Ik ben benieuwd naar de meningen van bewoners, zeker nu het project tastbaar is geworden. Ik wil dat graag bijhouden en wellicht zijn de reacties bruikbaarbij volgende projecten.’
Ton Jochems, directeur SSH Utrecht, beschouwt de koopappartementen als een ‘prima aanvulling’ op de kamermarkt voor studenten en starters, maar verwacht dat de studentenmarkt toch vooral een huurmarkt zal blijven. Anneke Bochem gelooft dat een verschuiving richting koop nog wel mogelijk is, zeker dankzij de Koopgarant-regeling en de bereidwilligheid van ouders garant te staan. ‘Dat hoeft niet ingewikkeld te zijn, als je een generatiehypotheek afsluit, koop je iets samen met je ouders. Het is jammer dat momenteel alleen een studiebeurs nog onvoldoende is om een kamer te kopen, ik hoop dat dat in de toekomst verandert. Koopappartementen zijn een manier om studenten langer aan Utrecht te binden en dat is ook goed voor de stad.’
Max moet nog gaan leven, maar ze beschouwt ‘het eerste project in Nederland op deze schaal’ nu al als een succes. ‘Het is een klein pareltje en ik hoop dat er veel studenten met plezier zullen wonen. Max mag van mij best een begrip in Utrecht worden.’
Meer informatie: www.citycampusmax.nl
Helemaal klaar met het zoveelste nieuwe studentengrut
Als Sylvia Kuypers in een roeiboot van Orca over het water van het Merwedekanaal glijdt, kijkt ze altijd even opzij naar Max. Max is het megastudentencomplex aan het Europaplein, met bijna duizend appartementen.
Eén van die duizend is van haar. Twee kamers op de elfde verdieping, 48,5 m2 schoon aan de haak. Helemaal voor zichzelf. Met verpletterend uitzicht op onder meer de Domtoren, het stadion van FC Utrecht en, bij mooi weer, de hele Utrechtse Heuvelrug. ‘Het is een perfecte locatie, midden in de stad, maar je kan ook zo vanuit huis gaan hardlopen langs het kanaal.’
Zodra ze hoorde van de plannen voor CityCampus Max, wist ze: dáár wil ik naartoe! Sylvia woonde met vier anderen in een studentenhuis in Lunetten, maar op een gegeven moment was ze daar met de komst van het zoveelste ‘nieuwe grut’ helemaal klaar mee. Het aanvankelijk zo gezellige studentenhuis veranderde allengs in een bende waarin ze zich niet langer op haar gemak voelde. ‘Het voorstel om dan toch eens een schoonmaakrooster te maken werd meteen naar de prullenbak verwezen, daar wilden ze niet eens aan beginnen.’
Huren lukte niet, ondanks dat ze sinds 2003 stond ingeschreven als woningzoekende en haar eisen niet ‘heel hoog’ waren. ‘Iedere maand reageerde ik, maar dichterbij dan plek 120 ben ik nooit gekomen.’
Max, dus. Want Max staat op een steenworpafstand van de roeiclub, waar ze tijdens haar studie soms negen keer per week traint. En Max is, ook niet onbelangrijk, veilig vanwege z’n hoogte. ‘Ik vind het prettig om niet op de begane grond of de eerste verdieping te wonen. In Lunetten woonde ik op de vijfde, hier op de elfde… Dan kom je niet snel inbrekers tegen.’
Vorig jaar studeerde ze af en kreeg ze aan de universiteit bij Farmaceutische Wetenschappen een baan als promovendus. Daarmee kwam de noodzakelijke hypotheek binnen handbereik, met dank aan Koopgarant, een regeling waarmee je als koper korting kan krijgen op een appartement (zie kader). De hypotheek van 124.000 euro kost haar maandelijks bruto 558 euro, maar netto is dat dankzij de belastingaftrek ruim tweehonderd euro minder. ‘Dankzij die regeling wordt het lucratiever om te kopen dan te huren.’
Een vaste aanstelling heeft ze niet, voor haar onderzoek naar kankertherapieën geldt een aio-contract van vier jaar. ‘Universiteiten willen helaas geen intentieverklaring afgeven waarin staat dat ze je in beginsel langer in dienst willen houden. Dat maakt de hypotheek iets duurder, maar ik heb de kwestie inmiddels neergelegd bij Vereniging Eigen Huis en de vakbonden.’
Ze heeft de bouw van zeer nabij gevolgd, niet alleen als koper, maar ook als vice-voorzitter van de kopersvereniging en bestuurslid van de vereniging van eigenaren. De blikken van de toekomstige bewoners gaan nog weleens jaloers richting huurtorens, weet ze. Woningcorporatie SSH Utrecht heeft volgens haar meer dan ontwikkelaar Bouwfonds gekozen voor kwaliteit. Het gaat onder meer om kraantjes in de openbare ruimten, een dubbele afvoer in de badkamers en een bliksemafleider op het dak. Een aantal zaken is door de kopersvereniging aangekaart. ‘We zijn een mondige doelgroep die opkomt voor de eigen belangen. Bezuinigen is deels begrijpelijk omdat er moet worden gelet op de bouwkosten, maar geen bliksemafleider hebben is niet meer van deze tijd.’
Maar die ergernissen zijn details in vergelijking met het genot van de gekochte zelfstandigheid. Hoewel het natuurlijk leuk en handig blijft sommige dingen samen te doen. Zoals barbecueën met de toekomstige verdiepingsgenoten, een mix van starters en studenten. ‘Dat hebben we vorige week nog gedaan en toen konden we gelijk afspraken maken over bijvoorbeeld het gezamenlijk inkopen van ondervloeren voor de appartementen.’
Nog even en Sylvia krijgt de sleutels, ze kan nauwelijks wachten. Met een veiligheidshelm op kijkt ze vanaf de elfde uit over het kanaal.
Groot geluk tussen hoogslaper en tweezitter
Stickers plakken op je spulletjes die in de gemeenschappelijke koelkast liggen? Verplicht wachten tot de douche vrij is voordat je jezelf kan opfrissen? Nee, dank je, daar was Coen Kaaij twee jaar geleden niet meer voor te porren. Dus had de vierdejaars student Journalistiek de keus snel gemaakt: kopen! Z’n ouders gaven het beslissende zetje met hun aanbod garant te willen staan bij het afsluiten van de noodzakelijke hypotheek voor de aanschaf van zelfstandige woonruimte. ‘Ik was toen 27 en zag het niet meer zitten alles met anderen te delen. Dit is misschien duurder dan huren, maar ik heb er wél privacy voor gekocht.’
Veel ruimte heeft hij niet, zestien m2 woonoppervlak plus een badkamertje, om precies te zijn. De deur kan niet helemaal open omdat de hoogslaper in de weg staat, maar daar staat weer een hoop ruimtebesparing tegenover omdat bureau, televisie en computer weer onder z’n bed passen. En als je het trapje van de hoogslaper weghaalt, loop je probleemloos langs de tweezitter naar de hoek met een minuscuul keukenblokje en de wasmachine. Het wasrek kan aan de hoogslaper hangen en een plank hoog aan de muur biedt de broodnodige extra opbergruimte. ‘Het is noodgedwongen superefficiënt ingericht, maar ik woon hier helemaal naar m’n zin. Het is twintig minuten fietsen naar De Uithof, maar toen ik nog bij m’n ouders in Noord Holland woonde, had ik met het openbaar vervoer twee uur nodig.’
Z’n stek maakt deel uit van een complex met 21 studio’s in Zuilen, die in prijs variëren van 70.000 euro tot twee ton. Een projectontwikkelaar kocht de winkels en woningen die er voorheen stonden en liet de boel ingrijpend, maar zo goedkoop mogelijk verbouwen. Dat betekende bijvoorbeeld dat er oude, opgeknapte boilers in zaten en de radiatoren evenmin nieuw waren. ‘Dat hadden ze wel even mogen zeggen.’
Coen deelt zijn voordeur met drie andere bewoners. Hij was de eerste koper van het complex en kocht de kleinste ruimte, simpelweg omdat die het goedkoopst was. Maandelijkse lasten: zo’n 275 euro netto, dus na aftrek van het belastingvoordeel, maar exclusief servicekosten, waardoor het eindbedrag ongeveer honderd euro hoger uitvalt. Een beurs heeft hij niet meer, de lasten worden volledig betaald uit z’n werk. Hij is bladmanager bij een volleybaltijdschrift en loopt momenteel stage bij de Wereldomroep. Lachend: ‘De komende drie maanden zit ik dus nog goed.’ Serieus: ‘Ik moet flink aanpoten, maar kan alles helemaal zelf betalen.’
De koopconstructie is een afwijkende, want Coen heeft niet de studio zelf gekocht, maar alleen het woonrecht. (Zie kader) De koopvereniging, alle kopers samen, is in feite eigenaar én daarmee verantwoordelijk voor het voldoen aan de financiële verplichtingen. Als iemand de hypotheek niet meer kan betalen en het lukt niet de studio van de hand te doen, hebben de bewoners dus een probleem. Maar Coen ligt daar niet wakker van. ‘Er wonen hier voornamelijk starters die de hypotheek wel kunnen betalen.’
De woonrecht-constructie kán potentiële koperswellicht afschrikken, maar volgens hem is die helemaal in de haak. ‘We hebben goed gekeken naar mogelijk dubbele bodems, maar alles is in orde. Een administratief bureau regelt de zaken voor de bewoners. Afgelopen jaar kregen we een forse verhoging van de servicekosten, maar dat klopte wel als je die afzet tegen de kosten.’
En de verkoop van zijn eigen studio? De huizenmarkt zit sinds het uitbreken van de economische crisis nou niet bepaaldin de lift, maar ook dat vindt hij geen reden voor ongerustheid. Coen zit voorlopig goed en wacht op z’n gemak het juiste moment af voor een mogelijke verkoop. ‘Ik sta ook ingeschreven voor een huurhuis, dus misschien ga ik verkopen wanneer ik aan de beurt ben. Je mag een studio trouwens ook zelf verhuren als de koopvereniging daarvoor toestemming geeft. Maar ik denk niet dat dat nodig zal zijn.’
[info blokjes]
Koopstudio
Het klinkt zo mooi: een studio van 125.000 euro voor slechts 125 euro per maand. Kamer- en studioverkoper Koopstudio maakter reclame voor op de eigen website. En de kortingen kunnen volgens de site oplopen tot wel vijftig procent. Maar de werkelijkheid is weerbarstiger, want van een aantal financiële voordelen – ‘lastendempers’ en ‘studentendempers’ – heb je bijvoorbeeld maar enkele jaren gemak. En daadwerkelijk eigenaar word je niet bij Koopstudio, dat is namelijk de woonvereniging waar alle bewoners van een pand lid van moeten zijn. De leden samen zijn in deze juridische constructie verantwoordelijk voor de hypotheek, dus mocht één van hen door geldproblemen niet aan de verplichtingen kunnen voldoen, dan is dat ook een gezamenlijk probleem. De constructie ligt landelijk onder vuur en in de media hebben onder meer de Landelijke Studenten Vakbond en de Vereniging Eigen Huiskritiek geuit. Ton Jochems, directeur SSH Utrecht: ‘Ik betwijfel of iedereen de constructie wel helemaal doorziet. Wanneer je als bewoners samen verantwoordelijk bent voor de financiën, zeg ik: kijk liever uit naar eenzelfstandig woninkje.’
Sylvia Kuipers, koper van een appartement in Max: ‘Het is een ondoorzichtige constructie, terwijl die juist is bedoeld voorstarters en studenten die helemaal geen ervaring hebben met het kopen van een appartement. De eerste twee of drie jaar lijkt het misschien goedkoop, maar daarna moet je zó kromliggen dat het niet leuk meer is.’
Koopgarant
Via Koopgarant konden kopers in Max een appartement kopen met tien of twintig procent korting. Daar staat tegenover dat je bij een verhuizing het appartement moet terugverkopen aan Bouwfonds RealEstate Investment Management (REIM). Bouwfonds REIM deelt mee in het verlies bij een waardedaling, maar profiteert ook mee van een waardestijging. Prettige bijkomstigheid in onzekere tijden: Bouwfonds REIM garandeert het appartement hoe dan ook binnen drie maanden terug te kopen. Daarmee blijft het beschikbaarvoor de doelgroep: studenten en pas-afgestudeerden.
Oudersteun
Je wilt iets kopen, maar met alleen een studiebeurs is dat bijna onmogelijk. Ouders kunnen op verschillende manieren helpen:
* Geld schenken. Dat is simpel, maar het nadeel is dat (vanaf een bepaalde hoogte) een flink deel naar de belasting gaat. Daar staat tegenover dat jij weer profiteert van de hypotheekrente-aftrek.
* Een huis voor je kopen, zoals naar schatting ruim vijf procent van de ouders dat al doet. Eventueel kun je er samen met vrienden in gaan wonen. Nadeel is de rompslomp vanwege het vereiste onderhoud. En voor ouders is de constructie fiscaal niet interessant.
* Simpel garant staan via een handtekening. Problemen kunnen ontstaan wanneer je ouders duurder willen gaan wonen en de borgstelling niet meer voor henzelf meetelt.
* Als ‘ouderlijke hypotheekbank’ een onderhandse lening verstrekken. De constructie is fiscaal gunstig, maar maak wel goede afspraken over de aflossing zodat er geen ruis ontstaat wanneer jullie bijvoorbeeld ruzie krijgen.
